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第一條【立法目的和依據】 為瞭加強建設項目建築面積管理，統一土地出讓、規劃許可和房產登記階段建設項目的建築面積計算標準，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》等法律、法規及《建築工程建築面積計算規范》、《房屋面積測量規范》等規范，結合南京實際，制定本辦法。
第二條【適用范圍】 我市行政區范圍內出讓類用地建設項目建築面積的確認及房產實測建築面積超出規劃許可建築面積的管理適用本辦法。
劃撥類用地建設項目的建築面積管理參照本辦法執行。
第三條【統一標準】 上條規定內的建設項目在土地出讓、規劃許可、房產登記階段所涉及建築面積計算，統一按國傢、省、市房屋面積測量規范執行。
第四條【管理階段】 建設項目的建築面積管理，按照以下方式確定：
（一）土地出讓階段，規劃行政主管部門在規劃條件中明確關於建築面積計算相關執行標準和相關責任。
（二）規劃許可階段，建設單位應當按照土地出讓合同約定的建築面積或者容積率，根據本辦法規定的相關面積計算規范自行計算建設項目建築面積申報規劃許可，並書面承諾其提供數據的真實性承擔相應法律責任，規劃行政主管部門不再計算和復核建築面積，直接依據建設單位申報的建築面積依法核發建設工程規劃許可證。
（三）房屋測量階段，房產行政主管部門將房產實測成果提供給規劃部門，對實測現狀建築中與核準圖不一致的部位在房產實測成果中明確標註。
（四）規劃核實階段，規劃行政主管部門應核對房產實測成果，如超出規劃許可建築面積，規劃行政主管部門出具具體規劃認定意見，由建設、國土、城管行政主管部門依照各自職責進行確認和處理。
第五條【誤差確定】 國土、規劃、房產等行政主管部門應當嚴格建設項目的建築面積管理，針對建設項目的地上建築面積出現誤差的，以建設項目地上總建築面積為基數，誤差范圍不得超過1%，且超建面積不得超過500平方米。
分期核發建設工程規劃許可證的，應按上述標準分期進行核算，且累計總超建面積不得超過500平方米。
第六條【規劃核實】 房屋實測地上建築面積超出規劃批準的地上建築面積的，應按照以下規定處理後，規劃行政主管部門予以核發《規劃核實合格證書》。
（一）建設項目超建面積在合理誤差范圍內
1．地上總建築面積未超出土地出讓合同規定的地上總建築面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用。
2．地上總建築面積超出土地出讓合同規定的地上總建築面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用和土地出讓金。
（二）建設項目超建面積超出合理誤差范圍
1．地上總建築面積未超出土地出讓合同規定的地上總建築面積的，建設單位應按規定補繳城市基礎設施配套費等費用。
2．地上總建築面積超出土地出讓合同規定的地上總建築面積的，按違法建設處理，依法進行拆除，不能拆除的，對超建面積（含合理誤差部分）建築部分予以沒收，並處罰款。
上述項目違法查處完畢後，建設大眾銀行貸款查詢單位按規定補繳城市基礎設施配套費等費用和土地出讓金。
第七條【超建面積折算標準】 建設項目未按規劃核準圖施工，造成超層高、超尺寸的，應按照以下標準折算超建建築面積：
（一）住宅建築、公寓（包括酒店式公寓）的層高超過3.6米，辦公建築和研發建築層高超過4.2米，普通商業（門面房）建築層高超過4.8米的，計算地上建築面積時，每超出2.2米，則該層建築面積按該層實際建築面積增加1倍計算，不足2.2米的，該層建築面積按該層實際建築面積增加0.5倍計算。
（二）在建築主體結構范圍內的圍合空間，層高在2.2米以下的空間，應按照建築主體結構圍合面積的一半計算建築面積。
（三）飄窗、陽臺、簷廊、挑廊、空調室外機擱板、幕墻及其他建築外部構件不符合《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》的，按其外圍水平投影面積計算全面積。
（四）大型商業、文化、娛樂等大空間公共建築及工業建築因造型和工藝設計需要，超層高超尺寸的，建築面積應以規劃行政主管部門審定的方案為準。
第八條【違法建設處理】 本辦法規定的建築面積管理，不免除建設單位因違法建設依法應承擔的法律責任。
建設單位在項目建設過程中，未按規劃核準圖施工，而造成違法建設的，應先行按照《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定接受相關部門查處並履行完畢後，方可進行規劃核實。
第九條【實施日期】 本辦法自2017年7月1日起施行。本辦法施行之前已經簽訂正式土地出讓合同的建設項目，執行原有規定。
南京市建設工程設計方案審查相關辦法
第一章 總則
第一條為進一步促進城市規劃建設管理公平公正、誠信規范，統一建築審批管理標準，根據有關法律、法規、技術規范和標準，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區內出讓類用地建設項目的建設工程設計方案規劃審批管理，劃撥類用地建設項目可參照執行。
第三條建築設計應科學合理，滿足國傢、省市有關法律、法規的要求，貫徹 適用、經濟、綠色、美觀 的建築方針，確保建築使用功能以及節能、節水、節地、節材等要求。
第四條報審的建設工程設計方案應真實、準確，建設單位和設計單位在報審過程中的失信行為和違法、違規行為將納入社會誠信管理體系，予以定期公佈。
第五條大型商業辦公、文化、娛樂、體育、會展等大空間或超高層公共建築及工業建築，對造型和工藝設計有特殊需要的，經論證後，以審定的設計方案為準。
第二章總平面
第六條建設項目場地應按城市規劃確定的控制標高做好豎向設計。
建築的室外地面標高應與基地及周邊現狀地形及規劃道路相銜接。除基地現狀標高與道路高差較大需設置擋土墻的情況外，建築的室外地面標高應以相鄰規劃道路中心線控制標高為基準，最大高差應小於0.3米。如因場地或周邊道路高差無法采用統一的室外地面標高進行設計的，建築室外地面標高可分段設計。
按照《南京市街道設計導則》的要求，臨生活型街道的建築室外地坪應與周邊道路的人行道平接。
計算建築高度和確定地下室時，采用的室外地面標高應從建築各立面對應的室外地坪最低點取值。
第七條計算建築間距、退讓距離時應從建築外墻面最外沿起算，當建築各側陽臺累計面寬總長度超過相應建築邊長1/2或連續長度超過8米時，應從陽臺外緣計算建築間距。
第八條當建築之間形成對角佈局（指一建築在另一建築的正向及側向延長線之外），且住宅建築為被遮擋建築時，遮擋建築與被遮擋住宅建築的最小間距應符合以下規定：
當遮擋建築為低層時，遮擋建築與被遮擋大眾銀行小額信貸住宅建築的最小間距應滿足水平距離（東西或偏東西方向，下同）大於9米或垂直距離（南北或偏南北方向，下同）大於12米的要求。
當遮擋建築為多層時，遮擋建築與被遮擋住宅建築的最小間距應滿足水平距離大於13米或垂直距離大於20米的要求。
當遮擋建築為小高層時，遮擋建築與被遮擋住宅建築的最小間距應滿足水平距離大於15米或垂直距離大於30米的要求。
當遮擋建築為高層時，遮擋建築與被遮擋住宅建築的最小間距應滿足水平距離大於15米或垂直距離大於40米的要求。
以上情況需進行日照計算的，還應滿足日照計算的要求。
第九條新建建築以及改建、擴建既有建築的平屋面宜實施屋頂綠化。凡建築屋面高度24米以下，綠化種植土層厚度大於0.6米，種植面積大於200平方米的屋頂綠化，可按屋頂綠化面積的30%折算計入綠地率，但總折算面積不應超過規定綠地率指標值的15%。
第三章建築功能
第十條建設工程設計方案圖紙應按相關建築設計規范標註各類建築功能。不得出現 入戶花園、空中花園、活動平臺、設備平臺 等標註，應根據建築結構、圍合及平面關系將其表達為陽臺或室內建築功能空間。
第十一條居住項目配套商業或社區中心中的商業功能應統一標註為商業用房。對確需設置餐飲的商業用房，應在商業用房中予以標註 可設置餐飲 ，並設計符合相關規范和環保要求的專用煙道、排污等設施大眾銀行貸款條件。
住宅建築至少有一處陽臺應設置污水管，並接入小區污水系統。
建築的空調室外機不得裸露無序設置，應結合建築立面設計一體化考慮，隱蔽設計，並合理、有序、集約設置空調室外機擱板。
建築的室外衣物晾曬設施，應選擇可伸縮折疊類型，結合建築立面設計，統一佈置。高層建築及沿城市主次幹道佈置的住宅建築立面應公建化處理，不得設置室外衣物晾曬設施。
新建住宅和賓館、醫院等公共建築應統一設計、安裝太陽能熱水系統，宜采用集中式太陽能熱水配置系統，並應結合建築立面、屋頂設計做好美觀處理。
第十二條商業、辦公類建築應按規劃條件的約定進行設計方案審查。
商業、辦公、研發類建築（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建築）不得設計成單元式辦公、公寓式辦公等 類住宅 建築，應采用公共走廊式佈局，除食堂外不得設置廚房,開水間或者飲水供應點、衛生間、管道井應集中設置，建築最小分割單元的套內建築面積不應小於60平方米。其中辦公、研發等建築如確需設置帶獨立衛生間的套間，其每一分隔單元的套內建築面積應不小於150平方米，此類套間面積不應超過本層建築面積的20%。
第十三條酒店式公寓建築單體立面應公建化，采用通廊式佈局，不得按單元式住宅設計。
第十四條劇院、商業、展覽館、體育場等人流、車流集中疏散的大型公共建築及住宅、公寓（含酒店式公寓）建築按配建標準設置的停車位應采用自走式停車位。
在符合規劃建築密度、綠地率、高度控制等規劃條件的前提下可建設地上立體停車樓。
商業設施的非機動車停車場地應盡可能在地面進行設置，不得設置在負二層及以下，不得侵占城市道路、綠地等城市公共空間。
第十五條除一類居住用地、歷史地段外，其餘用地不得設置低層住宅建築。
第十六條新建多層及以上住宅建築應設置電梯。
第四章 建築單體
第十七條建築結構層高應與房間大小相匹配。位於建築主體結構內的圍合空間，除設備結構轉換層、坡屋頂之外不得設置結構層高在2.2米以下的空間。
住宅、公寓（含酒店式公寓）建築的結構層高不應超過3.6米，辦公、研發建築的結構層高不應超過4.2米，商業（門面房）建築的結構層高不應超過4.8米。
工業廠房，以及超市、大型商場、電影院、專賣店、餐飲、娛樂等功能集中佈置的單一空間超過2000平方米的建築，商業、辦公、研發建築的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳、小型報告廳、階梯教室、小型觀演廳、展示廳等公共空間部分，以及套內建築面積超過200平方米的低層住宅的起居廳層高可適當提高，其中超層高起居廳面積不應超過該戶套內建築面積的20%，且層高不應超過7.2米。
第十八條住宅建築設置挑廊、簷廊的最大進深不應超過1.8米，辦公、研發、酒店式公寓建築挑廊、簷廊的最大進深不應超過2.4米。
第十九條除酒店（不含酒店式公寓）、有居住需求的幼兒園、托兒所、醫院、療養院、中小學教室、宿舍以外的非住宅建築不應設置陽臺。其中，住宅建築陽臺最大進深不應大於2.1米，每戶陽臺結構底板投影面積之和不應大於10平方米或每戶陽臺結構底板投影面積之和占該戶套內建築面積的比例不應大於15%。凸陽臺可設裝飾柱，但單個柱寬最大不應超過0.6米。
第二十條住宅、酒店式公寓每戶設置空調機板的總數量不得超過居住空間個數，單個空調室外機擱板水平投影面積不應超過1.5平方米。
第二十一條飄窗的窗臺高度（窗臺面與室內地面的高差）不應小於0.45米且最大進深（自墻體外邊線至飄窗外邊線）不應大於0.6米。建築含有飄窗設計的，須在申報圖紙中提供飄窗大樣。
第二十二條除空調室外機擱板、陽臺、挑廊、簷廊和首層無柱雨篷之外，建築物外圍護結構之外不得設置進深大於0.6米的各類建築構件（如墻、梁、柱、板、花池、花架、裝飾性陽臺、裝飾性幕墻、構件等），建築物外圍護結構之外的各類建築構件如相接設置，進深累加計算。
第二十三條室內地面標高低於室外地面標高超過該層建築凈高1/2，且建築頂板結構標高高於室外地面標高不足1.2米，該層建築視為地下室。
第二十四條地下室外墻外設置通風采光井的，其進深（取采光井圍護結構外邊線至地下室墻體外邊線）不應超過1.8米，如超出則采光井地坪標高視作該建築的室外地面標高。
第五章附則
第二十五條為便於在執行本辦法條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞，說明如下：
表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：正面詞采用 應 ，反面詞采用 不應 、 不得 ；
表示允許稍有選擇，在條件許可時，首先應這樣做的，采用 宜 ；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用 可 。
圍繞深化 放管服 改革工作的目標，落實中央城市工作會議要求，促進城市規劃建設管理公平公正、誠信規范，建築面積計算規則改革對提升我市規劃管理水平意義重大：
確立市場主體地位，提升依法行政水平。堅持便民利民原則，提高行政審批效率。建立誠信管理體系，營造市場公平氛圍。
辦法出臺，建築面積的計算復核變為後置審查，降低瞭審查 門檻 ，提高瞭審批效率，但後置審查必須建立嚴格處罰機制得以實現，確保後置審查不失控，不走樣。正如7月20日南京市規劃局組織的媒體解讀會上，南京金宸建築設計有限公司代表所述： 標準統一後，設計單位和建設方要更加自律和慎獨，擔子更重瞭，要提高自身建設，保證企業誠信，保證在市場的立足之地。
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